wzrost

by 0 comments

Żegnajcie emerytury, witajcie opłaty

W latach 1945-1974 świat zachodni – między innymi Ameryka – był bardziej socjalny niż liberalny, sprzyjał bardziej pracownikom niż biznesmenom. Choć może to brzmieć zaskakująco, gdy spojrzymy na kontekst tego, jest to jak najbardziej logiczne.

Dopiero co zakończyła się druga wojna światowa i Wielki Kryzys był nadal żywym wspomnieniem w umysłach większości Amerykanów. Przeżywszy te trudne czasy, Amerykanie chcieli bardziej łaskawego, przyjaznego pracownikom rządu.

I nie byli w tym odosobnieni. W Anglii Winston Churchill przegrał wybory w 1945 roku – pomimo tego, że był bohaterem wojennym – głównie dlatego, że Anglicy chcieli rządu sprzyjającego pracownikom, a nie liberalnego. W USA prezydent Franklin Delano Roosevelt już dawno wprowadził politykę propracowniczą, między innymi Nowy Ład i program opieki społecznej Social Security.

Ta tendencja zaczęła się zmieniać w 1974 roku, kiedy przyjęto reformę systemu emerytalnego. Zgodnie z nowymi przepisami, firmy mogły przestać utrzymywać plany emerytalne o określonym świadczeniu i przejść na plany emerytalne o określonej składce.

Krótko mówiąc, główną odpowiedzialność – a także koszt i długofalowe konsekwencje przejścia na emeryturę – przeniesiono z pracodawcy na pracownika. W rezultacie plany emerytalne zostały wyparte przez indywidualne konta emerytalne.

Inwestujesz w swoją emeryturę, poznaj giełdę

Można pomyśleć, że ponad 30 lat temu pracownicy zyskali najwięcej na zmianach wprowadzonych przez reformę emerytalną, ja jednak twierdzę, że tak naprawdę największą korzyść odniosła giełda.

Pozwólcie, że wyjaśnię.

Gdy kupuję jakąś nieruchomość, mogę zapłacić raz 6% prowizji. Nawet, jeśli co miesiąc zarabiam pieniądze na mojej inwestycji i tak płacę pośrednikowi nieruchomości tylko raz. Jeżeli sprzedaję, to mogę zapłacić prowizję albo nie. Wybór należy do mnie.

Jednak gdy ktoś inwestuje w fundusze inwestycyjne (najczęściej wybierany instrument inwestycyjny), bardzo często płaci prowizję czyli „opłatę za zarządzanie”, np. co miesiąc – nawet jeśli traci pieniądze.

Chcę tu zaznaczyć, że nie jestem przeciwny płaceniu honorariów i prowizji – pod warunkiem, że zarabiam pieniądze. Jednak trudno jest mi co miesiąc płacić prowizje czy honoraria za złe doradztwo. A większość rad funduszy inwestycyjnych jest zła, zwłaszcza po lutym 2000 roku.

To uczucie nie jest odwzajemnione

W swojej książce Unconventional Success David Swensen, główny dyrektor do spraw inwestowania uniwersytetu Yale, napisał: „Prowizje przy zakupie funduszy oraz obciążenia podatkowe związane ze zmianą funduszu obniżają i tak niskie stopy zwrotu z inwestycji. Inwestujący w fundusze inwestycyjne aktywnie zarządzanych prawie zawsze tracą”.

Autor stwierdził dalej: „Inne czynniki – nieetyczne łapówki i niedopuszczalne praktyki zbywania akcji – pozostają zwykle poza polem widzenia”. Swensen cytuje także wyniki badań i analiz zysków generowanych przez fundusze inwestycyjne w ciągu 20 lat.

Badania ukończono w 1998 roku. Dowiodły one, że przez ponad 20 lat fundusze inwestycyjne osiągały niezadowalające stopy zwrotu, przeciętnie 2,1% poniżej zmian indeksu Vanguard 500. A badania zakończono w 1998 roku, tuż przed szczytem rynku!

Innymi słowy, większość osób zarządzających funduszami inwestycyjnymi nie potrafi osiągnąć lepszych wyników od tych uzyskiwanych przez automatyczne systemy transakcyjne, które stosują na przykład fundusze indeksowe. Jednak nie przeszkadza im to w regularnym pobieraniu „opłaty z tytułu zarządzania”.

Tak naprawdę, Swensen twierdzi, że te opłaty są jednym z powodów, dla których wielu zarządzających funduszami inwestycyjnymi nie osiąga lepszych wyników niż fundusze indeksowe. „Obniżenie wydajności w dużej mierze powodowane jest przez opłaty z tytułu zarządzania” – pisze autor.

Dlatego, jeśli myślicie, żeby ulokować swoje pieniądze przeznaczone na emeryturę w funduszu inwestycyjnym, koniecznie zapytajcie o prowizje i opłaty za zarządzanie. Albo jeszcze lepiej, rozważcie fundusz indeksowy.

Robert Kiyosaki

O tym jak zadbać o swoje pieniądze dowiesz się z książki Roberta Kiyosaki pod tytułem KTO ZABIERA TWOJE PIENIĄDZE!

• Czy jesteś już zmęczony słuchaniem porady, która brzmi: „oszczędzaj pieniądze, inwestuj długoterminowo i dywersyfikuj”?

• Czy chcesz się dowiedzieć, jak i dlaczego profesjonalni inwestorzy zwiększają szybkość obiegu swoich pieniędzy, zamiast je lokować?

• Czy wiesz, że firma Twojego doradcy inwestycyjnego zarabia pieniądze nawet wtedy, gdy Ty je tracisz?

• Czy chcesz wiedzieć, dlaczego większość doradców finansowych nie chce, żebyś przeczytał tę książkę?

… Jeśli tak, to ta książka jest dla Ciebie!

Kliknij i dowiedz się czego nie powie Ci Twój doradca finansowy!

by 0 comments

Stań się bogaty dzięki edukacji

Jak donoszą media, wiele elitarnych firm z Wall Street musiało wypłacić inwestorom dziesiątki milionów dolarów odszkodowań. Eliot Spitzer, prokurator generalny stanu Nowy Jork, poinformował nas, że kary te nałożono za rzekomo złe doradztwo inwestycyjne.Przywodzi mi to na myśl jedną z moich ulubionych wypowiedzi znanego inwestora, Warrena Buffetta: „Wall Street jest jedynym takim miejscem na świecie, gdzie ludzie przyjeżdżają rolls-royce’ami po radę do tych, którzy podróżują metrem”.

Już od dawna mam bardzo krytyczny stosunek do jakości porad finansowych typu: „Pracuj wytrwale, oszczędzaj, spłać długi, inwestuj długoterminowo i dywersyfikuj”. Często rady takie są bardziej marketingowym bełkotem doradcy finansowego (osoby, która podróżuje metrem) niż solidną poradą inwestycyjną.

Choć uważam, że Spitzer wykazał się odwagą, zmuszając kilka firm z Wall Street do wypłacenia milionów dolarów kary za złe doradztwo, to wydaje mi się, że inwestorzy, którzy posłuchali tych wątpliwych rad także ponoszą pewną odpowiedzialność. Czy umiejętność odróżnienia dobrej rady od złej nie jest częścią wiedzy o tym, co się robi?

Różnica między inwestowaniem a kupowaniem

Problem polega na tym, że większość inwestorów nie wie, jak bardzo zła jest standardowa porada inwestycyjna. Miliony inwestorów, postępując zgodnie z mantrą: „Pracuj wytrwale, oszczędzaj, spłać długi, inwestuj długoterminowo i dywersyfikuj”, straciły 7-9 bilionów dolarów w latach 2000-2004. Dziś wielu ludzi nadal stosuje się do tych rad.

Miliony inwestorów nie tylko straciły biliony dolarów, wielu z nich przegapiło także boom na rynkach nieruchomości, ropy naftowej, gazu ziemnego i metali szlachetnych. Ponadto, mimo olbrzymich strat inwestorów, na Wall Street zostały wypłacone największe w historii premie.

Jednakże inwestorzy powinni zrozumieć wynikającą z tego przestrogę: „Kupujący, miejcie się na baczności”. Inwestowanie to nie to samo co kupowanie. Jeśli nie jestem zadowolony z narzędzia czy koszuli, które kupiłem w domu towarowym, zwykle mogę odzyskać pieniądze. Gdy udajemy się na zakupy, oczekujemy, że towary będą warte swej ceny. Ale gdy inwestujemy, robimy to w nadziei, że zarobimy więcej pieniędzy – i wiedząc, że ryzykujemy poniesienie strat. Co by się stało z sektorem finansowym, gdyby skarżono brokerów za każdym razem, gdy ich klient traci pieniądze? Koła światowego handlu stanęłyby w miejscu.

Chodzi mi o to, że na świecie pełno jest uczciwych ludzi, którzy udzielają złych rad. „Pracuj wytrwale, oszczędzaj, spłać długi, inwestuj długoterminowo i dywersyfikuj” – to przykład takiej uczciwej, złej rady inwestycyjnej.

Bardzo często spotykamy się także z nieobiektywnymi radami, dlatego też ludzie mówią: „Nigdy nie pytaj agenta ubezpieczeniowego, czy powinieneś się ubezpieczyć; ani sprzedawcy jednostek uczestnictwa funduszy inwestycyjnych, czy polecają takie fundusze”. Co więcej, istnieje także wielu oszustów i kanciarzy, którzy celowo sugerują nam nieuczciwe przedsięwzięcia.

Dostrzec różnicę

I chociaż konieczne jest, żeby Komisja Papierów Wartościowych i Giełd oraz odważny prokurator generalny, taki jak Spitzer, egzekwowali przepisy, to my, indywidualni inwestorzy i tak musimy być czujni i osobiście odpowiedzialni za przyjęcie rad, które otrzymujemy i za to, co robimy z naszymi pieniędzmi.

Moim zdaniem, oznacza to, że każdy z nas musi być odpowiedzialny za własną finansową edukację, abyśmy mogli odróżnić dobrą radę od rady nieobiektywnej czy nieuczciwej. Jeśli nauczysz się rozpoznawać te trzy rodzaje rad, to stanie się bogatym będzie proste.

Albo inaczej, jeśli słuchasz rady osoby, która podróżuje metrem, nie dziw się jeśli później sam będziesz musiał w ten sposób podróżować.

Dowiedz się jak zwiększyć swój finansowy IQ i mądrzej zarządzać swoimi pieniędzmi.

by 0 comments

Zdobywanie nowych klientów

Jak już powiedziałem, klienci dla twojej firmy są jak krew dla organizmu. Bez nich bardzo szybko wypadniesz z rynku. Większość twojej energii pochłonie zdobywanie i utrzymywanie klientów przy firmie.

Nowych klientów zdobywa się najtrudniej oraz najdrożej cię kosztują. Aby twoja firma stała się dla nich atrakcyjna, będziesz musiał poświęcić im więcej czasu, pieniędzy i energii. Jeżeli zakładasz firmę to posłuchaj mnie uważnie, gdyż od sukcesów na tym etapie zależeć będzie twoje istnienie na rynku za dwa lata.

W jaki sposób twoja firma może przyciągnąć nowych klientów? Gdyby istniała jedna, prosta odpowiedź na to pytanie, warta byłaby milion dolarów. Mimo tego, że nie ma jednej, prostej odpowiedzi, istnieją pewne sposoby, których wykorzystanie ułatwi ci zadanie i sprawi, że oszczędzisz pieniądze. Naucz się nie popełniać błędów, które inni popełniają, a twoje szanse na sukces wzrosną.

Pierwszym błędem popełnianym przez nowe firmy w celu zdobycia klientów jest obniżanie cen do poziomu niższego niż u konkurencji. Tym samym w nieświadomy sposób zaczynają proces upadku firmy.

Pozwólcie, że wyjaśnię wam, dlaczego uważam, że jest to recepta na katastrofę. O ile nie jest to próba wprowadzenia na rynek nowego produktu, to konkurencja ustaliła już ceny rynkowe produktów. Więc sprzedaż tych samych produktów po niższych cenach zniszczy istniejącą już strukturę cenową. Twoją konkurencję to rozzłości, a ty dalej nie będziesz miał żadnych gwarancji, że ludzie przyjdą do ciebie i kupią twój produkt.

Nauczyłem się tego z własnego doświadczenia. Kiedy po raz pierwszy zaistniałem na rynku sprzedając bilety lotnicze, nie wiedziałem tego wszystkiego, co wiem dzisiaj. Ustaliłem sobie wtedy mój margines zysku na 5% i postanowiłem, że moje biuro będzie znane ze sprzedaży pewnych biletów lotniczych taniej niż u konkurencji.

Mało brakowało, a ogłosiłbym upadłość. Mój margines okazał się za mały, by starczył na pokrycie moich comiesięcznych wydatków, co miało bezpośredni wpływ na przepływ gotówki. Marketing mojej firmy działał efektywnie, nowych klientów przybywało, lecz nie zarabiałem wystarczająco dużo pieniędzy i nie wiedziałem, w czym leży problem.

W końcu o pomoc w znalezieniu efektownych rozwiązań poprosiłem mojego ojca. Zapytał mnie na wstępie o mój margines zysku i jego wysokość. Gdy mu odpowiedziałem, oznajmił jednoznacznie, że to zdecydowanie za mało i jeżeli nie zwiększę go, to wkrótce mogę wypaść z rynku. Dziękuję Bogu za mojego ojca! Poszedłem za jego radą i po kilku miesiącach udało mi się uniknąć katastrofy.

Dzisiaj, moje biuro podróży jest ekspertem w dziedzinie podróży międzynarodowych, lecz nie jest już najtańsze. Oczywiście, że ludzie chcą kupować po cenach konkurencyjnych, ale chcą też kupować u kogoś, kto wie, co robi. Często tanie nie znaczy lepsze.

Badania rynkowe dowodzą, że głównym powodem, którym ludzie kierują się dokonując zakupów jest pewność oraz zaufanie, jakim darzą sprzedawcę i produkt. Cena prawie nigdy nie była dominującą przyczyną i tylko dla niewielu jest ona na pierwszym miejscu.

Nie zakładaj firmy dla ludzi, którzy chcą robić zakupy tylko tam, gdzie jest najtaniej. Dlaczego? Dlatego, że jak tylko znajdą inny sklep, oferujący niższe ceny, nigdy więcej ich już nie zobaczysz. Czy właśnie takich klientów potrzebujesz? Myślę, że nie.

Jeżeli zbudujesz swoją firmę na założeniu, że zawsze będziesz najtańszy, założenie to zawsze będzie ograniczać twój rozwój. Nie musisz być najtańszy. Wystarczy, że będziesz konkurencyjny. Te dwie rzeczy bardzo różnią się od siebie.

Pozwól, że zaprezentuję ci nowy sposób zdobywania klientów. Pamiętasz co powiedziałem, że klientów interesuje nie tylko ich potrzeba i pragnienie? A także, że ty, jako biznesmen powinieneś myśleć o tym, w jaki sposób twój produkt lub usługa może być korzystna dla klientów?

Niech twoje ceny będą takie same jak u konkurencji, a nawet troszkę wyższe. I wtedy właśnie wprowadź nowy system usług. Bądź przyjaźnie nastawiony, pomocny i zawsze uśmiechnięty, gdy klient wchodzi do twojego sklepu. Tym samym twój produkt staje się inny niż u konkurencji, a nawet zyskuje na wartości.

Twoja firma, produkt lub usługa musi wyróżniać się od reszty. Zadaj sobie następujące pytania: Dlaczego ktoś powinien przychodzić do mojego sklepu i coś u mnie kupować? Jeżeli nie różnisz się niczym od wszystkich innych, to dlaczego mają kupować właśnie u ciebie? Twoi przyjaciele i krewni na pewno przyjdą na zakupy do ciebie, ale chcesz też, by twoja firma wykraczała poza krąg tych relacji, prawda?

Niech twój marketing skupi się na mniejszej grupie ludzi. Dlaczego? O wiele łatwiej jest zbudować relacje z mniejszą grupą ludzi lub jednostek. To właśnie nazywamy wysoce efektywną niszą rynkową.

Niech twoim celem będą budynki otaczające twoją firmę, chodzenie od drzwi do drzwi i przedstawianie siebie i swojej firmy. Spotykaj się z innymi biznesmenami i zaprezentuj siebie. Pamiętaj, że ludzie z innych firm to też klienci.

Będąc młodym człowiekiem, zostałem wybrany na radnego w moim mieście. O to stanowisko rywalizowały jeszcze trzy inne osoby, lecz wybrano właśnie mnie. Co takiego było sekretem mojego zwycięstwa? Było to pukanie od drzwi do drzwi każdego domu w moim okręgu wyborczym, przedstawianie się i proszenie o zagłosowanie na moją osobę. Pozostali trzej kandydaci nie robili tego.

W biznesie jest podobnie, a wszystko opiera się na relacjach. Ludzie chcę robić interesy z kimś, kogo znają, choćby w jakimś stopniu. Im lepiej wychodzi ci budowanie relacji, tym więcej sukcesów w biznesie.

Zdobywanie nowych klientów jest jednym z najbardziej kosztownych czynników w biznesie. Nie spędzaj na tym całego swojego czasu, energii i pieniędzy. Naucz się, jak z nowych klientów zrobić stałych klientów.

David Tinney

by 0 comments

Trzy kluczowe elementy w zarządzaniu nieruchomościami

„Znalezienie nieruchomości inwestycyjnej jest dopiero pierwszym krokiem. Dużo pieniędzy zarabia się i traci wskutek dobrego lub złego zarządzania nieruchomością. Jeżeli zamierzasz inwestować z powodzeniem na rynku nieruchomości, musisz zrozumieć zasady zarządzania nieruchomością”.

Robert Kiyosaki

Analiza nieruchomości inwestycyjnych
Staranna analiza stanu nieruchomości – to proces sprawdzania nieruchomości przed i podczas zakupu. Analiza powinna rozpocząć się zanim złożysz ofertę zakupu, a jej szczyt przypada w okresie pomiędzy akceptacją twojej oferty a jej zamknięciem; przedział czasu jest ściśle określony.

Z punktu widzenia zarządzania nieruchomościami, staranna analiza jest inwestycyjnym być albo nie być. Właśnie w jej trakcie powinieneś się dowiedzieć wszystkiego, co tylko możliwe, by inwestycja w nieruchomość, którą zamierzasz nabyć, zakończyła się sukcesem. Powinieneś poznać faktyczny stan budynków i posiadłości, zapoznać się z umowami najmu, kosztami itd. Różnice pomiędzy stanem rzeczywistym a przedstawionym wcześniej mogą stanowić lukę, która da ci dodatkowe zyski, a także pomoże zaoszczędzić na wielu wydatkach.

Porównawcza analiza rynku jest najważniejszą częścią starannej analizy i polega na zestawieniu czynszów za wynajem interesującej cię nieruchomości z czynszami podobnych nieruchomości. Dobra porównawcza analiza rynku pozwoli ci zorientować się w wysokości czynszów w okolicy. Przeprowadzając taką analizę, będziesz mógł zadecydować, czy podwyższyć czynsz, czy go obniżyć, czy uatrakcyjnić ofertę najmu, czy też nic nie zmieniać.

Narzędzia pomocne w zarządzaniu
Lista czynności towarzyszących wprowadzaniu się nowego lokatora jest dokumentem, którego zarządzający nieruchomością używa podczas wprowadzania się lokatora do twojej posiadłości. Lista ta wymusza na zarządcy bycie skrupulatnym.

Ważne jest to, aby konsekwentnie sprawdzać zdolność kredytową i niekaralność naszych lokatorów. Istnieją firmy zajmujące się sprawdzaniem tych informacji. Korzystanie z takich usług sprzyja właścicielowi, gdyż gwarantuje lepszych lokatorów i pewniejszy wynajem. Wydatkiem za tę usługę może być obciążony ubiegający się o wynajem.

Umowa najmu jest jednym z najważniejszych dokumentów przed wprowadzeniem się lokatora. Należy upewnić się, iż zajęliśmy się każdym punktem umowy. Bardzo ważne jest dla nas także wyegzekwowanie wszystkich warunków opisanych w umowie.

Protokół zdawczo-odbiorczy jest formularzem, z którego korzysta zarządca podczas wprowadzania się oraz wyprowadzki lokatora. Dokument powinien być sporządzony przed wprowadzeniem się lokatora. Jedna kopia powinna być przechowywana w aktach dotyczących nieruchomości, a drugą otrzymuje lokator. Protokół ten stanowi podstawę nałożenia ewentualnych opłat za straty powstałe podczas wynajmu i wyklucza kwestionowanie stanu nieruchomości, w jakim była na przed objęciem jej przez lokatora. Przy wyprowadzce protokół sporządza się ponownie i porównuje z tym, który sporządzono tuż przed wprowadzeniem się lokatora.

Sekrety zarządzania nieruchomością
Rejestr wygasających umów najmu przyda się w przypadku przedłużania pobytu lokatorów w wynajmowanym lokalu. Okaże się on bardzo pomocny podczas śledzenia dat końca umów najmu oraz zagwarantuje, iż każdy lokator wynajmuje lokal po aktualnej cenie w odniesieniu do wyników porównawczej analizy rynkowej.

Ważne jest też to, aby kontrolować skuteczność naszych ogłoszeń, pytając potencjalnych lokatorów, w jaki sposób dowiedzieli się o naszej nieruchomości. Pomocne będzie prowadzenie stosownych notatek.

Koszty związane z nieruchomością mogą szybko wymknąć się spod kontroli, jeśli do każdej pracy będziemy angażować ludzi z zewnątrz. Jeżeli to możliwe, staraj się korzystać z własnego personelu. Z rozwagą należy negocjować i szacować wszelkie oferty i umowy o świadczenie usług.

Na bieżąco należy też oszacować wydatki różne, aby zadecydować, czy i gdzie możemy dokonać odliczeń podatkowych.

Jeśli chcesz otworzyć swój umysł na inwestowanie w nieruchomości, sprawdź jak to zrobić!

by 0 comments

Jak tworzy się historia

Słowa do rozważenia przekazane przez Roberta Kiyosaki.

Myśli przewodnie bogatego ojcaOkazja do nauki: Zapraszamy do przeczytania drugiego z serii artykułów, które skłaniają do myślenia i oferują możliwość nowego sposobu wspólnej nauki.
Naszym kolejnym tematem jest artykuł Roberta Kiyosaki: „Jak tworzy się historia”, w którym Robert ponownie dzieli się swoimi przemyśleniami na temat zbliżającego się kryzysu.

Po przeczytaniu artykułu znajdź okazję do przedyskutowania go w grupie, np. na naszym forum.

(Kontynuacja artykułu Roberta Kiyosaki Każda hossa ma swój koniec.)

Bardzo dziękuję za wszystkie głosy w odpowiedzi na mój finansowy alert „Każda hossa ma swój koniec”. Ich liczba całkowicie mnie zaskoczyła, a skoro odzew był tak znaczący, postanowiłem pójść dalej w moich przemyśleniach na temat prawdopodobieństwa zbliżającego się kryzysu. Postanowiłem również napisać o tym, co robię, żeby na kryzysie zarobić. Dziękuję zatem za zainteresowanie tematem – bez względu na to, czy się z moim przesłaniem zgadzacie, czy też nie.

Zaledwie w tydzień po zamieszczeniu przeze mnie wspomnianego alertu, „The Economist” (z 18 czerwca 2005r.) opublikował dwa artykuły podzielające moje obawy co do sytuacji na rynku nieruchomości.

Oto komentarze, które, jak sądzę, warto przytoczyć.

1. „Biorąc pod uwagę wzrost rzeczywistej wartości majątków, jaki nastąpił w ciągu ostatnich pięciu lat, globalny boom na rynku nieruchomości jest największą bańką mydlaną w historii”.

2. „W Australii i Wielkiej Brytanii ceny już spadają. Amerykański rynek nieruchomości może mieć około roku opóźnienia”.

3. „Nie tylko nowi nabywcy zaciągają coraz większe kredyty hipoteczne, ale także dotychczasowi kredytobiorcy zwiększają ich wysokość, aby zyski kapitałowe obrócić w gotówkę, którą mogą wydać. Właśnie dlatego kryzys na rynku nieruchomości bywa bardziej niebezpieczny niż na giełdzie, a po nim często następuje długa recesja”.

4. „Badania przeprowadzone przez Międzynarodowy Fundusz Walutowy dowiodły, że w bogatych krajach straty po spadku cen na rynku nieruchomości są przeciętnie dwa razy większe od strat notowanych po załamaniu koniunktury na giełdzie i najczęściej kończą się recesją”.

5. „W Ameryce czterdzieści procent miejsc pracy powstałych po 2001r. znajduje się w sektorach związanych z budownictwem i rynkiem mieszkaniowym”.

6. „Boom w budownictwie i na rynku mieszkaniowym był dobry wtedy, kiedy trwał, jednak największy wzrost dobrobytu był w większości przypadków iluzją”.

7. „Dzień rozliczenia jest bliski. I nie będzie on dniem wesołym. Od tego, jak zakończy się obecny boom na rynku mieszkaniowym, może zależeć bieg całej gospodarki światowej przez kilka następnych lat”.

Być może zechcesz zdobyć wspomniany numer „The Economist” i po przeczytaniu artykułu sam zdecydujesz, czy na rynku nieruchomości czeka nas jeszcze jeden boom, czy też kryzys.

Recesja czy depresja?

W piątek 23 czerwca 2005r., kiedy występowałem w programie „Twój Świat” z Neilem Cavuto w stacji Fox Network, Neil zapytał mnie, co mógłbym polecić, jeśli chodzi o inwestowanie na rynku nieruchomości. Odpowiedziałem: „Jeśli ktoś nigdy na rynku nieruchomości nie inwestował, to nie radziłbym zaczynać teraz”. Niestety, wielu ludzi weszło na rynek zbyt późno i nie tylko zapłaciło za swoje domy zbyt wysoką cenę, ale także przeceniło możliwości stosowania dźwigni finansowej przy wykorzystaniu obcego kapitału.

W jednym ze wspomnianych już artykułów w „The Economist” napisano: „W ubiegłym roku 42% kupujących po raz pierwszy oraz 25% wszystkich kupujących nabyło nieruchomości bez udziału własnego”. To jest właśnie to zjawisko, które ja nazywam nadmiernym wykorzystaniem dźwigni finansowej. Ci ludzie kupowali stosunkowo późno w całym cyklu, prawdopodobnie zapłacili zbyt dużo i zapożyczyli się na całe życie. Wprawia mnie to w zadumę.

W 1929r. załamanie giełdy doprowadziło do Wielkiego Kryzysu. Pośród przyczyn kryzysu można wymienić fakt, iż zbyt wielu ludzi kupowało akcje na kredyt, a więc korzystało z dźwigni finansowej. W 2005r. mamy ponownie zbyt wiele kredytów, ale tym razem zamiast akcji ludzie kupują nieruchomości, wykorzystując dźwignię finansową. Czy to nie déjà vu? Historia dowodzi, że raz na około 75 lat gospodarka załamuje się. Ostatni kryzys miał miejsce 75 lat temu. Czy nadszedł już zatem czas na naprawdę wielką bessę, czy też boom będzie trwał? Czas pokaże.

Jak inwestuję dzisiaj?

Wielu z was wie, że od 1996r. zajmuję się złotem i ropą naftową. Razem z Kim nadal inwestujemy w nieruchomości, sam jednak zaangażowałem się bardziej we wprowadzenie mojej chińskiej firmy na giełdę w Toronto. Zainwestowałem także w kilka szybów naftowych i gazowych.

Jeśli chodzi o nieruchomości, wspólnie z Kim pozbyliśmy się tych, które były niedochodowe, i zarobiliśmy kilka milionów dolarów. Czy to znaczy, że wyprzedajemy nieruchomości? Nie. Chociaż niektórych nieruchomości się pozbywamy, inne kupujemy, dokonując przemyślanej selekcji. Naszym głównym celem są dobre nieruchomości, korzystnie położone, z dobrym przepływem gotówki. Ostatnio kupiliśmy z Kim nieruchomości w Oregonie i w Arizonie. Nabyliśmy je, ponieważ uważamy, że będą przynosić dochód bez względu na to, czy rynek nieruchomości będzie przeżywał boom, czy też pogrąży się w kryzysie.

Prawdopodobieństwo czy przepowiednia?

Chociaż przepowiadam, co się stanie, nie lubię tego robić. Zamiast przepowiadać przyszłość, wolę szacować prawdopodobieństwo. Pewien znajomy zaproponował Kim i mnie kupno kawałka ziemi za milion dolarów. Powiedział: „Za dwa lata będzie wart 2,5 miliona”. Gdyby to był rok 2002, podskoczyłbym z radości w obliczu takiego interesu. Ale mamy rok 2005. Zadaję więc sobie pytanie: „Jakie jest prawdopodobieństwo, że boom będzie trwał jeszcze przez 2-3 lata? Jakie jest prawdopodobieństwo, że wartość nieruchomości wzrośnie w ciągu 2-3 lat ponad dwukrotnie?”. Odpowiadam sobie „prawie żadne”. Można być oczywiście innego zdania. Czy ja mogę się mylić? Tak, mogę się mylić. Boom może trwać jeszcze przez 10 lat i kawałek ziemi za milion dolarów może być w przyszłości wart 10, a nawet 15 milionów. Jednak na tak późnym etapie, na jakim obecnie znajduje się rynek, postanowiłem inwestować tylko w takie nieruchomości, które dają pewność comiesięcznego zwrotu z inwestycji. To właśnie dlatego odpowiadają mi nieruchomości w Arizonie i Oregonie. Nie zarobię na nich w krótkim czasie tyle, ile zarobiłbym na kawałku ziemi, ale za to będą przynosić pewny zysk, bez względu na to, czy na rynku będzie lepiej, czy też gorzej. Po załamaniu się rynku, być może zmienię strategię.

Warren Buffet

Nawet Warren Buffet poszukuje bezpieczniejszych inwestycji. Ogłosił niedawno, że zaczyna inwestować w przedsiębiorstwa użyteczności publicznej – nie dla zysku, lecz dla bezpieczeństwa kapitału. A dwie najważniejsze zasady Buffeta dotyczące inwestowania to:

Zasada nr 1: Nie tracić pieniędzy.
Zasada nr 2: Pamiętać o zasadzie nr 1.

Większy naiwniak

W świecie inwestycji istnieje tak zwana strategia inwestycyjna większego naiwniaka. Polega ona na tym, że ktoś kupuje nieruchomość lub akcje, żeby odsprzedać je po wyższej cenie. Prościej – ktoś kupuje nieruchomość lub akcje nie po to, by je posiadać, ale w nadziei, że znajdzie naiwniaka większego niż on sam. Problem tkwi w tym, że kiedy nadejdzie kryzys (a nadejdzie z pewnością), wielu ludzi kupujących, chcąc znaleźć naiwniaka większego niż oni sami, może się dowiedzieć się, że to oni są największymi naiwniakami w tym łańcuchu.

Końcowe słowo z „The Economist”

A oto kolejny ciekawy fragment z „The Economist”: „Jeszcze jedno ostrzeżenie stanowi fakt, że po tym, jak na początku lat 90. ceny domów w Wielkiej Brytanii spadły, powrót cen do poprzedniego wysokiego poziomu zabrał co najmniej dekadę”. Zarobiłem dużo pieniędzy na rynku nieruchomości w ciągu kilku ostatnich lat, ale uważam, że nadszedł czas, aby zacząć więcej inwestować gdzie indziej. I to właśnie dlatego przenoszę część moich pieniędzy na inwestycje w złoto, srebro, ropę naftową i gaz. Chociaż lubię inwestować w nieruchomości i zawsze będę to robił, nie czas teraz na to, żeby emocje uczyniły mnie ślepym na rzeczywistość: rzeczywistość, w której każda hossa ma swój koniec.

Dziękuję,

Robert Kiyosaki