Zarządzanie nieruchomościami
Zarządzanie nieruchomościami
Właściciele nieruchomości pod wynajem, osobiście nią zarządzający, często pytają: Kiedy należy skorzystać z usług profesjonalnego zarządcy nieruchomości? Pytanie to pokazuje, że wielu właścicieli nie zna jeszcze korzyści płynących z zatrudnienia profesjonalnego zarządcy nieruchomości. Pytanie to zadawane jest zwykle przez mniej doświadczonych właścicieli, którzy myślą, że codzienne zarządzanie nieruchomością wymaga jedynie wynajmowania wolnych lokali i pobierania czynszów.Największy wpływ na to, czy zatrudnić zarządcę czy nie, ma czas. Jeśli właściciel ma czas, żeby poświęcić się efektywnemu zarządzaniu nieruchomością, to powinien to zrobić. Tym, którzy go nie mają, zatrudnienie profesjonalnej firmy może oszczędzić dużo pieniędzy i czasu. Doświadczeni inwestorzy na rynku nieruchomości, a zwłaszcza ci, którzy są bardziej zainteresowani poszukiwaniem nowych transakcji, są skupieni na tym, w jaki sposób wykorzystać czas. Wiedzą, jakie są korzyści i zalety korzystania z usług profesjonalnej firmy zarządzającej nieruchomościami.Moja firma, niedawno przejęła zarządzanie nieruchomością w Phoenix, która popadła w poważne kłopoty z powodu marnego zarządzania ze strony właściciela. Właściciel, mieszkający w Seatle, postanowił samodzielnie zarządzać tą nieruchomością na odległość. Decyzja ta negatywnie odbiła się na finansach i doprowadziła do sytuacji, której nie można było naprawić. Ostatecznie właściciel tej nieruchomości zmuszony był ją sprzedać po znacznie niższej cenie.Pułapki samodzielnego zarządzania nieruchomościąDecydując się na samodzielne zarządzanie nieruchomością na odległość, właściciele zignorowali kilka podstawowych procedur, na przykład sprawdzenie potencjalnych lokatorów. Wielu z nich nie płaciło czynszu, inni stwarzali problemy wśród społeczności lokalnej, co prowadziło do interwencji policji.Współczynnik zajmowanej powierzchni spadł z ponad 90% do niecałych 70% w ciągu niespełna roku. Gdy wyprowadzili się dobrzy lokatorzy, odpowiednio zmniejszył się przychód oraz przepływ pieniężny. Gdy przepływ ten jest niewystarczający, brakuje pieniędzy na zapłacenie rachunków. W krótkim czasie nieruchomość zaczęła wyglądać tak jak by nikt się nią nie zajmował, zaczęła popadać w ruinę. Właściciel nie zdawał sobie nawet sprawy z tego, dopóki nieruchomością nie zajęła się na jego życzenie lokalna firma zarządzająca.Gdy moja firma przejęła zarządzanie nieruchomością, wskaźnik zaległości płatniczych był wysoki, a czynsz płaciło tylko 65% lokatorów. Nie dawało to wystarczającej kwoty, aby pokryć koszty utrzymania. W ciągu kolejnych kilku miesięcy trzeba było eksmitować kilku handlarzy narkotyków, a także mieszkańców stwarzających problemy i nie płacących czynszu. Tydzień po tym, jak przejęliśmy zarządzanie tą nieruchomością, dokonano na jej terenie morderstwa. Wszystko to, oczywiście, bardzo utrudniło nam zatrzymanie dotychczasowych lokatorów, nie mówiąc już o przyciągnięciu nowych.
Niesprawdzenie w należyty sposób lokatorów kosztowało właściciela ponad 50 tysięcy dolarów z tytułu poniesionych strat, 200 tysięcy dolarów w ujemnym przepływie pieniężnym, a także zdenerwowało wielu partnerów finansowych, którzy ostatecznie sprzedali nieruchomość po niskiej cenie.
Wyciągnij wnioski z tych błędów
Często słyszy się takie historie wśród moich kolegów zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami. Niestety wydaje się, że niedoświadczeni właściciele nieruchomości pod wynajem chcą sami przejść przez ten proces uczenia się.
Inwestowanie w nieruchomości jest biznesem i powinno być traktowane jak biznes. To nie jest tylko inwestycja. To cały proces zarządzania, do którego trzeba się dostosować, żeby maksymalnie zwiększyć zwrot, którego oczekują inwestorzy. Profesjonalni zarządcy wykorzystują systemy i procedury w stosunku do każdej nieruchomości, którą zarządzają. Każdy, kto planuje zarządzanie własną nieruchomością musi postępować tak samo. Najlepiej zacząć poszukiwania wykwalifikowanego zarządcy nieruchomości w stowarzyszeniu zarządców nieruchomości.
O tym, jak inwestować w nieruchomości możesz przeczytać w książce A B C. Jak inwestować w nieruchomości Kena McElroya.
Ken przedstawia w niej trzy podstawowe zasady, których należy przestrzegać przy każdej transakcji dotyczącej nieruchomości:
1. Rynek jest ważniejszy niż sama nieruchomość.
2. Nieruchomość musi generować przepływ pieniężny.
3. Korzystaj z usług profesjonalnego zarządcy nieruchomości.